不動産購入情報|ホームランド運営

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ごあいさつ

不動産購入に関するあなたの疑問にホームランドがお答えします。
質問と回答は、当ページに更新していきますので、あなたの不動産購入にお役立て下さい。
質問をされる方は、下記のメールフォームよりご質問下さい。

良い不動産購入は、良い不動産選びから!?

良い不動産購入をする為には、まず、良い不動産会社選びからとよく言われています。
あなたは不動産を探す時、どのようにして探しますか?
現在ではインターネットを活用して簡単に素早く、より多くの不動産情報をあなたの希望に近い形で探すことができます。

しかし、本当にその情報は信頼できるものなのでしょうか?
あなたにとって本当にBestに近い物件なのでしょうか?

  • 自由金利の昨今、あなたに合った住宅ローンは・・・?
  • あなたに合った銀行は・・・?
  • 各銀行、金融機関のメリットは・・・?
  • 契約して引渡しまでスムーズに契約事項が進むのか?
  • 引渡しを受けた後、税金や申告等はどうすればいいの?

などなど、「不動産を購入する」ということは知らないことも多く出てきます。そんな時、無理なくスムーズに、また購入した後も色々な相談が気軽に出来る不動産会社、また営業担当さんを介して「不動産を購入する」ということは大切な事だと思います。

お客様からお電話を頂きました・・・

先月マンションの売買をお世話した買主のお客様Kさんから、お電話がありました。
Kさんが売主のTさん宅に遊びに行かれて、大変歓迎して頂いたという事でした。
とても楽しかったし、嬉しかったので話したくて・・・という内容でした。

本来売主と買主はお互い求める所は相反することころです。
売主は少しでも高く売却したい、買主は良い物を少しでも安く買いたいと。
その相反する両者を仲介するのが、私達の仕事ですが、Kさんから 「いい売主さんから家を買ってよかった、不動産購入をきっかけに良いご縁ができた」 と嬉しそうにお話になるKさんの声を聞きながら、私まで幸せな気持ちになりました。

私達、不動産業者はただの物売りという感覚ではなく、その売買した家には、 幸せに暮らす人たちがいる、家族がいることを肝に命じなければならない・・・ と幸せを感じつつ、背筋がシャンと伸びるお客様からのお電話でした。

注意?!そのまま支払ってませんか?

マイホームを購入すると2〜9ヶ月くらい後に不動産取得税という税金がやってきます。
不動産取得の際、それに関係する税金はいろいろありますが、今回はこの不動産取得税について。
この税金は不動産を購入、取得(相続税は非課税)した場合に取得した不動産の所在地の 都道府県から送られてきます。
「県から送られてきたからそのまま支払った」 という方がやはりいらっしゃいます。
一定条件内のマイホームを購入した場合、送られてきた 納付金額からさらにマイホーム控除が受けられます。
新築住宅、中古住宅、マンション、マイホーム用の土地についても一定の条件に適用すると、 この控除を受けることができます。 納付書に連絡先が記載されていますので、不動産取得税をお支払いの際は記載の県税事務所に ご確認ください。

ちなみに私が携わった売買のお客様には、税金等のお世話を致しますから、知らないで 支払ったという方はありませんでしたが、そのお友達やご親戚の方で支払った不動産取得の 返還請求をした事が何度もあります。
一度納付してしまった後でも、手続きすれば返還されますのでご安心を!
※詳細をお知りになりたい方はお問合わせメールをご利用ください。個別にお答え致します。

 

案ずるより産むが易し

お母様の介護の為、7年前からご実家にお住まいになられていましたNさん。今年お母様がお亡くなり、ご実家を相続しました。
しかし老朽化し費用もかかることから、今回ご実家を売却し、以前住んでいた家に戻る事になりました。
しかしご実家に戻られる際、住民票は移動せず、以前の家の住民票のままで今回相続した実家を売却すると、このままでは多額の不動産譲渡税を支払わなければならないというご相談でした。

以上の事をまとめ、管轄税務署に相談にいきました。
何とか居住用財産の3000万円控除を適用してもらえないかと・・・ 相談の結果下記の書類を提出すれば、住民票を移動し忘れていても居住用財産としって認めてもらえるということで税金はかからないということでした。

居住用不動産とみとめてもらうために…

a.近隣の方の証明 書式は特別なし
b.郵便物 住民票を移動していなくても、実質対象住所に郵便物が届く事によりその住所で生活している事の証明となる
c.現地写真 現在の居住の内部、外部写真 生活している証明
住民票のある居住の写真    生活していない証明
d.公共料金領収書
(居住している家分)
実質何人で生活しているのか?の判断材料
e.公共料金領収書
(居住していない家分)
生活、居住していないのであれば基本料金程度の料金が発生

税金は案ずるより産むが易し!!ですよ。

最近よく目にする…

先日とある不動産情報誌に“リノベーション住宅でロハスなライフスタイルのスタート”という見出しの物件特集を目にしました。・・・なんのこっちゃ!?


最近良く目にする2つの言葉、『ロハス』『リノベーション』!?

 

●ロハス(LOHAS):Lifestyles of health and Sustainability の頭文字をとった言葉で、家族の安心、安全、健康と地球環境の持続可能な社会を心がける生活スタイルの意

●リノヴェーション(Renovation):リフォームに比べ、用途変更や市場ニーズにあわせた機能向上により、建物の価値を高める意

 

ということは用途や間取を大きく変更し、時代のニーズにあわせた、より、機能的かつ価値を高めた住宅で家族の安心、安全、健康と地球環境に優しいECOで、さらにその社会の持続可能な生活のスタートという事か?
わかったようなわからないような感じではあるが、とっても良い感じである事は間違いないようだ。
先日もお問合せのお客様が、古くても良いから、立地が良くて、生活空間の良い、出来ればリフォームしてない物件を紹介して欲しいとの依頼。
内容をお尋ねすると、リノベートするから、室内、設備等は古いままの方がいい、安く買って、その分をリノベート費用にするそうである。  

今首都圏や関東、関西圏の都心ではリノベート物件という不動産の新しいジャンルが確立されつつあります。中古物件ではなく、リノベート物件。買う側のメリットは、新築物件に比べ安価で、付加価値の付いた理想の住宅を手にする事ができる。
中古市場もリノベートという新しいジャンルの確立により活性化され、古くて買い手のつかなかった不動産も販売できるチャンスが多くなる。新築して20〜30年で壊されていた日本の住宅文化から、良い住宅を長く使うLOHASな住宅文化へと変わりつつあるのでしょう。 私もLOHASな不動産屋さんにならなくては・・・!?

今回、私共ホームランドは糸島郡志摩町のイオン志摩スーパーセンター内にショールームをつくりました。店内はご家族が安心、安全、健康に暮らせる住まいを身近に感じてほしいと思い、健康と地球環境を重視したライフスタイルを提案しています。このショップを通じて、自然や物の大切さ、リサイクル活動や環境問題への関心を高めたり、人間らしさの回帰につながる情報発信基地を目指しております。
その一環として、店内にギャラリースペースを設け、地域の皆様に場所の提供を考えております。
当社のコンセプトに共感して頂ける方を募っておりますのでホームランドホームページをご参照ください。

ちょっとまめ知識

不動産会社を開設するためには、色々な審査、手続き後、宅建業免許交付を受け営んでいます。この宅建業免許を受ける際、国土大臣免許、県知事免許のどちらかの形をとりますが、その免許番号表示の中に実は意味があります。
例えば弊社(株)ホームランドは福岡県(3)12824号ですが、今回はこの( )の中の数字に注目です。

当社は上記の通り( )内の数字は “3” です。宅建業免許は5年ごとの更新なので簡単に言うと開業して〜5年間は(1)です。(3)は15年間不動産業を営んでいるという事になります。この免許更新の際にはやはり管轄土木事務所へ会社の内容、決算状況、売上げ状況、適格要件等々を申請、報告し更新が完
了するわけです。


( )内の数字が多ければ多い程、長く不動産業を営んでいるという事になります。長ければ良いという訳ではないのですが、社会から必要とされているから、長く続けていけるのでは・・・。


不動産会社を選ぶ際のご参考にされてみては!?ちょっと豆知識でした。
ちなみに弊社(株)ホームランドは現在免許番号“4”の更新手続き中!!です。いよいよ20年目の番号に突入!
これからもご愛顧の程宜しくお願い致します。

まめ知識

不動産購入ポイントその1 どの様にして自分にあった場所を探すのか?

マイホームを探す時どこが自分のライフスタイルに合った場所なのか?これは物件探しの大きなポイントです。豊富に資金が許すならどこでも可能なのでしょう が、そういう訳にもいきません。そこで・・・まずどういう街並みにすみたいのか!というおおきな観点から探索エリアを絞ってみてはどうでしょうか。
市町村には“町をどのような創るか”という都市計画があります。市役所の都市計画課で確認する事ができますし、現在はインターネットで簡単に検索可能な市町村もあります。

都市はこの計画をもとに、大きく(1)居住エリア、(2)商業エリア、(3)工業エリアの3タイプに分けられています。
またこの(1)居住エリア も第一種低層住居専用地域〜第二種住居まで7種に細分化、(2)商業エリアは2タイプ、(3)工業エリアは準工〜工業専用の3タイプの全12タイプに分けられ ます。
各エリアには高さの制限や隣地との距離、また建築可能な建築物、建築不可の建物、種類(業種)が細かく決められています。

例えば(1)住居エリアの第一種低層住居専用地域では読んで字のごとく、住むためのエリアです。低層でかつ隣接地との間隔をあけて、お互いの採光 、通風、環境を保全しあいましょう、ですから飲み屋さんは建築不可など・・細かく取り決めてあります。

この都市計画地図というおおきな観点から不動産を 探してみると、貴方にあったエリア、住みたい場所が見えてきますよ。
私は良くお客様と場所選びのとき、都市計画地図をご説明さしあげながらお話します。そのときよく新しい発見があり、お客様に好評です。

不動産まめ知識  『お墓を買う!ってどういうこと?』

もうすぐお盆です。私の会社のお盆休みは8/10〜8/15の6日間です。
私も田舎へ帰省して、お墓の掃除をして、ご先祖様をお迎えしようと思っています。
そこで墓地を買うといいますが、本当に墓地を買うのでしょうか?
実は墓地を買うというのは、正確には、“墓地の永代使用権を買う”ということです。
墓地の購入ということは、住宅地などの不動産購入とは違い、土地の所有権を購入することではなく、『その土地にお墓を建て、遺骨を埋葬して使用する権利を購入する』ことです。
その際に永代使用権を買うのです。所有権を買えるわけではありません。ですから転売したり、他人に貸したりも出来ません。
この永代使用権に期限はありませんので、代々受け継いでご先祖を供養していきます。
 
現在は納骨堂をかりたり、マンションタイプもあるそうで、時代によってスタイルも様々です。
時代が変わっても、お盆の時は田舎へ帰って、お墓掃除をして、実家の親、兄弟みんなで過ごし、先祖供養したいと思っています。
でも私は1つわからないことがあります。子供の頃よく“お盆の時は水遊びしたり、泳いだりしてはいけない!と言われていました。私の田舎だけでしょうか・・・?

お墓を買う!ってどういうこと?

不動産購入ポイントその2

前回不動産購入の際、“都市計画を利用して貴方にあった街探し”をご提案しました。
今回はさらに不動産を探すポイントとして、気をつけてほしい点を挙げたいと思います。


現在、日本各地で地球温暖化、異常気象による?災害が懸念されています。
そこで賢い場所選びに役立てて頂きたいのが、行政が公開している防災マップです。 この防災マップには、災害緊急時の避難所の場所、また河川危険想定箇所、がけ崩れ危険想定箇所、溜池危険想定箇所等の災害危険想定場所が指定されています。またそれに伴い改修工事、防災計画、予定や実施状況が公開されています。また担当役所へお尋ねになると、詳しく過去の災害状況、当時の被害内容を教えて頂けます。
大切なマイホームを購入、大事な家族と、より安全な環境で暮らす為におさえておきたいポイントの1つです。

 

※防災マップについては各都市の市役所や地方公共団体にお問合せ下さい。
  (例:福岡市の場合:福岡市災害対策本部 tel092−711−4056)
※福岡市の防災マップは福岡市役所のホームページへからアクセスし、さらに検索欄で “防災マップ” と検索していただくと各区の各種防災マップがご覧になれます。

不動産購入のポイントその2

不動産購入の注意点!

さぁー良い物件をみつけた、買おう!で契約となる訳ですが、問題はどこからどこまでが、自分の物?そうです、今回の注意点は境界です。マンション等の売買ではあまり問題にはなりませんが、土地や一戸建てを買う際、紛争の多い事項です。土地の売買契約を例にあげて、ご説明致します。

土地の売買契約の際、まず売主は境界を明示しなければいけません。ただ登記簿謄本上では表示されてはいるのですが、現実には、隣地との境界が不確かという事はよくあるケースです。例えば相続により取得した土地や先祖代々の土地、お隣さんが変わって新しく塀をつくってしまって境界杭がなくなったなど理由は様々です。こういった境界を明示出来ない場合は、新たに土地家屋調査士に依頼し土地の実測を行い、確定測量します。

確定測量することにより、境界には境界杭がうたれ表示する事ができ、登記所にも備え付けられ第三者への対抗要件もできます。調査士の費用、登記の費用が発生しますが、いろいろな紛争の回避にもつながり、また購入者も安心して購入する事が出来ます。
現在不動産の購入をご検討の方その対象地の境界杭はありますか?その境界線は隣地の方との確認は取れてますか?買ってからお隣から“そこは違う”と言われないよう購入前に再度ご確認を!

不動産購入の注意点

不動産購入の際の諸経費とは何?

不動産を買う時、購入代金の他に諸経費が必要になります。この諸経費とはいったいどういう内容なのか、とのご質問を受けましたので、一般的な項目をあげてみます。ご参考にされて下さい。

1.登記費用 『所有権移転登記』 売主から買主へ所有権移転をして名義を変更する登記です。
『抵当権設定登記』 金融機関から融資を受けて購入する際、金融機関が担保設定する登記です。
※現金で購入する場合は必要ありません。
2.印紙税 売買契約書に印紙を貼り、消印にて納税。※売主、買主双方負担
3.仲介手数料 売買価格の3%+6万円
4.雑費 事務手数料や固定資産税等の日割り按分精算費、住民票等の各種書類取得費など等
5.融資を受けて購入する場合 保証料・・・借り入れ額の借り入れ年数、額面、保証内容により異なります。
火災保険料・・・掛ける年数、保証内容、また地震保険加入で金額が異なります。
金銭貸借消費契約印紙代
銀行手数料(金融機関により異なります。)

 

この1〜5の総額は購入価格の約10%ぐらいです。売買代金とは別に現金として必要となりますので、ご準備が必要です。また融資銀行によってはこの諸経費まで同じ低利な住宅ローンで組める場合があります。現在金利上がり基調の為、低利のうちに“多く安く借りる”という意味で、借り入れする方も多いようです。
ただ借りれるからと、多く借りて将来の返済が滞っては、よくありませんので、担当者と返済計画を密に検討する必要があります。ローンに詳しい担当であれば貴方にあった銀行や、金融商品を紹介してくれると思いますし、その知識はお客様へのサービスの一つです。上手な買い方はやはりいい不動産業者選びからです!

住宅ローンの“ちょっとお勉強1”

前回住宅購入の諸経費について掲載致しましたが、今回は住宅ローンについてです。現在、住宅(マイホーム)を購入するために、多くの方が融資を利用されています。数年前は主に住宅金融公庫等の公的融資を利用する方が多かったのですが、平成13年12月の小泉内閣における閣議決定により
1.住宅金融公庫の5年以内の廃止 
2.直接融資の段階的縮小
が決まりました。上記を受け民間金融機関が住宅ローンを積極的に行うようになりました。

各金融機関で金利、条件で異なる為、どれが自分にあった金融商品なのか、利用する側はいろいろ選べる半面、勉強する必要が出てきました。そこで不明な金融用語もいろいろ・・・
まず設定金利の実行を受ける型も3パターンあります。その3パターンは
1.固定金利型 
2.変動金利型 
3.固定金利期間選択型
です。3種のメリット、デメリットを表にしてあげてみますのでご参考にされてみてはいかがでしょうか。

 
固定金利型
変動金利型
固定金利期間選択型
メリット

全期間返済額を確定できるので計画的な返済が可能


・低金利時に借りると、全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。

・借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。


・高金利時に借り入れた場合、金利が低下してきた時には、返済額が減少する。

・一定期間の返済額を確定できる。


・短期間固定金利型の場合、高金利時に借りると金利低下時に は返済額が減少する。

デメリット
・高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。

・借入時に将来の返済額が確定できず不安が残る。


・金利が上昇した場合、返済額が 増加する。

・固定金利期間終了後の返済額が確定しない。


・固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

 

3タイプそれぞれメリット、デメリットがあります。現在はまだ低金利の状態なので、“数年間は低金利のメリットを受けたい、そして返済開始から3〜10年間位は支払いをとりあえず一定にしておきたい”
といった考えから3.固定金利選択型を選ばれる方が多いように思われます。
貴方だったらどのタイプを選択されますか?ぜひ金融機関の専門の担当さんと詳しくお打ち合わせをして、良い融資を組んで下さい。
もちろん私でも構いませんよ!

不動産を売る時はどうするの?(売却時の流れ)

前回までは不動産を購入する場合の事を色々お話してきましたが、今回は売却したいという方の為にお話したいと思います。  “売りたい”という時、どのような流れで販売まで至るのかまず売却時の流れをご説明致します。

『販売依頼から販売開始に至るまでの全体図』

(1)価格査定
売却の第一歩として、まずどのくらいの価格で売却できるか、もよりの不動産会社に査定依頼をします。地元の良い不動産業者に依頼してもいいですし、お知り合いの方に相談し業者を紹介して頂くのもいいでしょう。ただ大切な事は大事な不動産を託すわけですので、親身に依頼者の事を考えてくれる業者なのか!ここが一番大切な事と思います。
大体の周辺相場をつかむ為に何社か電話で尋ねてもいいでしょう。その時は匿名でもかまいません。その時は大手不動産業者と地元でよく頑張っている会社など数社に電話すると、大体どの位で売れるという感覚が分かります。ただ業者は相場を話ますので、その価格を鵜呑みにしない様に注意して下さい。不動産は道路条件や日当たり、地形等で価格は変わります。

(2)売価格の決定
実際に不動産業者に対象不動産をみてもらい、正確な価格を設定します。その際不動産業者に査定書を作成してもらい、価格の根拠を示してもらい、販売価格を決定しましょう。不動産業者からの提示価格はアドバイス価格です。ハッキリと販売希望価格を伝えましょう。
売主さんの販売理由によって、急いで販売する場合、長期間での販売でいい場合では価格も違ってきます。また売る時でも諸経費が必要です。キチンと手取り金額の確認、譲渡税の事も確認しといて下さいね。
査定の際、業者が見るポイントをお教えいたしますが、1、丁寧にお家を使ってあるか?家は人なり!使い方、愛情の深さで状態は全然ちがいますね。また私達業者は数多くの不動産物件を見てきましたので、よく感じます。2.雨漏り、白蟻、隠れた瑕疵(かくれたキズ)がないか?近隣状況等登記不動産状況と違ってないか?また売主さんが本当の事をお話になっているか?です。家を売る時は売主さんの協力があってこそ販売活動が可能になります。業者だけでは良い不動産契約は出来ません。一体となってよい販売が出来るものです。

(3)媒介契約の締結
販売価格か決定したら、市場に出します。その際業者は売主さんから販売に関する正式な委任を受ける為に、媒介契約を結びます。3種類の媒介契約があります。
1.専属専任媒介 2.専任媒介 3.一般媒介

1.専属専任媒介
特色:この媒介を受けた不動産業者は、契約締結後5日以内に指定流通機構レインズに物件情報を登録しなければなりません。また依頼者に対して1週間に1回以上業務の進行状況等を、文書等で報告しなけれればなりません。
依頼者は一社限定で依頼しなければいけません。また必ず依頼した業者を通して契約しなければいけません。

2.専任媒介
特色:この媒介を受けた不動産業者は、契約締結後7日以内に指定流通機構レインズに物件情報を登録しなければなりません。また依頼者に対して2週間に1回以上業務の進行状況等を、文書等で報告しなけれればなりません。
依頼者は一社限定で依頼しなければいけません。また必ず依頼した業者を通して契約しなければいけません。ただしご自身で買主を発見した場合は直接契約を行うことも可能です。

3.一般媒介
特色:特段法律上の義務はありませんが、指定流通機構レインズに情報を登録します。
依頼者は数社に依頼することが出来ます。また依頼した業者を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択する事が出来ます。

どの依頼のタイプがご自分に合うか、業者から説明をお聞きになり決めてください。また登録義務のあるレインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているPCネットワークです。

(4)販売開始
いよいよ販売の開始です。インターネットによる情報の公開、新聞折込チラシ、周辺告知、雑誌、オープンハウス、などなどいろいろな販売活動をしていきますが、媒介契約上3ヶ月を一つの区切りと考え販売活動を行っていきます。十分な販売活動しても、問合せも今ひとつ、案内等もあまりない・・・ということであれば、おもいきって業者を変える、また再度打ち合わせ後、販売方法や、相場等にあわせた価格帯に変更してみる、など業者さんと一身一体頑張って下さい。売れない不動産はありません!!

業者さんの対処や、具体的なご質問がございましたら、個別にお答え致しますので、ご遠慮なく問合せ欄をご利用下さい。

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ハトのマーク

このハトのマークをご覧になったことがおありになると思いますが、福岡県不動産会館1階に不動産無料相談窓口が開設されています。

地図
  • 住所:福岡市東区馬出1-13-10 不動産会館1階
  • TEL:(092)-631-2103
  • 毎週月・水・金曜日
  • 10:00〜12:00
  • 13:00〜15:00

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